国庆前夜刺激楼市政策排队出数量虽多但力度太轻—排队的说法

  对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。自2022年10月1日至2023年12月31日,9月30日晚,财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

  1、 广深任何利好政策都没有,两地楼市或继续维持现状。广深两地一直是房地产市场的龙头,龙头不变,腰部和尾部城市,基本不可能单独走出明显的复苏行情。

  2、 政策力度较为轻微,对相关城市形成轻微利好,市场未必能有明显感受。比如降首付,全省只有河源一个城市执行,而且只针对首套,而且只降了5%;比如降首套房利率,也只是针对部分城市,且必须是首套,基本也不影响当前楼市的购买主力——改善型客户。

  政策有效期为2022年10月1日至2023年12月31日期间,并且要求出售住房后1年内重新购房。设置时间限制是鼓励购房需求近期释放,以提振目前较为低迷的楼市。

  早些时候,央行已经宣布允许部分城市下调首套房贷利率,随着该政策的执行,部分城市的首套房商贷的年利息大概率低于4%,这将此前郑州执行的首套房公积金贷之间的利息差额进一步缩小。所以,这次调整目的之一,是为了保持公积金对商贷之间的一定优势。同时,公积金下调0.15%,也为符合条件降低商贷的地方,提供是下调幅度的指引。预计,未来部分城市降首套房贷,也会参照0.15%这个尺度。

  当前多数城市执行“满五唯一”免征个税政策,否则按照交易差额20%或者全额1%征收。新政将利好五年以内住房,或多套房家庭置换。可以简单理解为五年以内住房,或多套房家庭卖一买一可节约1%的个税。1%的优惠,对于本就有计划置换的客户是利好,对于没有计划置换的客户起不到太大的刺激的作用。但这个政策也是十一前众多政策中最给力,且最有针对性的政策。

  此前我们已经谈过,市场目前以改善型购房为主导,只支持初次置业,针对面较窄。其次使用公积金的比例在楼市上并不高,除去楼盘接受程度外,各地公积金使用额度多不足以覆盖整体房贷。以广州为例,单人公积金使用上限为60万,夫妻双方上限为100万,而广州购房贷款额远超100万,所以多数客户要使用公积金+商贷的组合贷模式。所以公积金市场份额不大,过往历次公积金政策调整,无论正面反面,对楼市影响都很小。

  3、 “认房不认贷”政策最有影响力,佛山、东莞等二线城市或获益最大。政策等于允许部分改善型购房需求的客户增加杠杆,力度比其他两项更大,效果相对会明显一点。目前楼市在不同城市之间的矛盾各有差异。一线城市绑得太死,二线城市限制太多,三四线城市需求不足。此次“认房不认贷”一线城市不享受,也不解决三四线城市需求不足的问题,但起到了二线城市购买力的作用。所以实际受惠的可能仅限于佛山、东莞、珠海等少部分二线城市。

  9月29日傍晚至9月

  该政策和此前的降低首套房贷利率目标一致,都是为了支持初次置业需求,都希望扶持楼市走出低谷,都希望争取提振十一黄金周的楼市销量。

  也是9月30日晚,央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

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